Ripartizione delle spese nel caso di diritto di superficie in condominio.
Ripartizione delle spese nel caso di diritto di superficie in condominio.
Diritti e doveri del superficiario nelle dinamiche condominiali
di Avv. Michele Orefice – Foro di Catanzaro
L’art. 952 del Codice Civile dispone che “il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.
Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.
Trattasi del c.d. diritto di superficie, che rappresenta una deroga al principio dell’accessione al suolo di qualunque costruzione esistente sotto o sopra il fondo, talché nei confronti dello stesso bene coesistono il diritto di proprietà sul fondo dell’originario proprietario-concedente ed il diritto reale del superficiario, che ha la facoltà di edificare sul suolo o nel sottosuolo acquisendo la proprietà della costruzione, con possibilità di trasferirla separatamente dalla proprietà del fondo.
In condominio, l’applicazione più frequente di tale istituto è prevista nel caso dei fabbricati condominiali costruiti sul suolo di proprietà comunale, in regime di edilizia convenzionata.
Nello specifico ci si riferisce, principalmente, alle opere realizzate in forza di apposite convenzioni perfezionate ai sensi della L. 865/1971, c.d.
Piano di Edilizia Economico Popolare (P.E.E.P.), ed ai sensi della L. 10/1977, c.d. convenzione Bucalossi, oggi D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).
Tali convenzioni urbanistiche, stipulate tra il costruttore ed il Comune, disciplinano una serie di aspetti relativi all’intervento edilizio, come, ad esempio, l’assegnazione delle aree edificabili sui terreni comunali, la riduzione del contributo concessorio, l’obbligo di urbanizzare l’area di riferimento e di edificare gli alloggi, nonché i vincoli per la circolazione degli stessi alloggi.
Si osserva che, in generale, gli immobili in regime di edilizia convenzionata, oltre ad avere vincoli e limiti alla negoziabilità, sono assegnati al “proprietario superficiario”, con un godimento a termine, solitamente novantanove anni.
Decorso tale termine il bene diventerà di proprietà del Comune, che può anche prevedere la possibilità per il superficiario di riscattare la proprietà del suolo, dietro pagamento di un corrispettivo indicato in un’apposita delibera di giunta.
Il fabbricato condominiale, costruito in regime di edilizia convenzionata, è da intendersi come una “proprietà superficiaria”, che consente al superficiario di conservare la proprietà della costruzione posta al di sopra ma anche al di sotto di un terreno di proprietà altrui, come, ad esempio, i garage per le auto edificati nel seminterrato dell’edificio condominiale.
Certamente il diritto di proprietà superficiaria, che è riconducibile al comune schema del diritto di proprietà, è da considerarsi come un diritto distinto rispetto al diritto di superficie originario dal quale dipende.
In proposito si evidenzia che “la proprietà superficiaria dell’appartamento, residuando il diritto di proprietà sul fondo in capo al comune, non implica affatto una diminuzione del libero godimento, posto che il suo contenuto è identico a quello che sarebbe stato garantito se fosse stata acquistata la piena proprietà” (Trib. Taranto, sez. II, sentenza 09/09/2013 n° 1686).
Ciò perché il diritto di mantenere un edificio sul suolo altrui implica un diritto in re aliena, al quale corrisponde una limitazione dei poteri del proprietario del suolo.
Ragion per cui i condòmini, che non sono proprietari del suolo comunale, possono godere e disporre dei loro immobili in modo pieno ed esclusivo, solo per il tempo prestabilito, entro il quale si comporteranno come pieni proprietari, potendo disporre del loro diritto a favore di terzi, con la facoltà, a loro volta, di mettere limitazioni ulteriori non contenute nell’atto di costituzione del diritto di superficie originario.
Di contro il Comune-dominus soli, che ha costituito il diritto di superficie in favore del costruttore dell’edificio condominiale e quindi dei condòmini, vedrà il proprio diritto di proprietà fisicamente limitato al suolo e sottosuolo e sarà tenuto a permettere e tollerare la costruzione altrui, astenendosi dal compiere qualsiasi azione diretta a danneggiare o limitare il diritto del “proprietario superficiario”.
Ciò posto, per quanto attiene al pagamento dei contributi condominiali, ci si chiede a chi competono e come si ripartiscono le spese nel caso di diritto di superficie in condominio.
In via preliminare si osserva come il codice civile, che ha specificatamente disciplinato la suddivisione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario, non abbia previsto alcuna regolamentazione per la ripartizione delle spese nel caso del diritto di superficie, forse per la natura del diritto di superficie stesso che “può essere perpetuo ed attribuisce al superficiario facoltà dominicali piene e stabili” (Cass. n. 23593 del 17.10.2013).
Il superficiario, infatti, è un proprietario pieno e assoluto dell’immobile posto in superficie, al punto che potrà alienarlo, imporvi dei diritti reali di godimento o garanzia, apportarvi delle modifiche interne od esterne, tali da renderne più funzionale l’uso o il godimento, e potrà perfino demolirlo per ricostruirlo, salvo che non sia escluso dal titolo.
Il pieno potere dominicale del superficiario esclude la necessità di dover prevedere la partecipazione del dominus soli alle spese inerenti alla proprietà superficiaria, in quanto il Comune non è proprietario dell’immobile, ma esclusivamente del suolo sul quale esso insiste.
Corollario per cui al “condominio superficiario”, di regola, si applicano le norme del condominio ordinario, fatta eccezione per alcune di esse, quali ad esempio l’art. 1128 comma 1 c.c., che in caso di perimento dell’edificio prevede la possibilità dei condòmini di chiedere la vendita all’asta del suolo, o l’art. 1119 c.c., che consente la divisione pattizia del suolo o di parte di esso.
Alla luce di quanto sin qui rappresentato si può affermare che tutte le spese condominiali che, ordinarie e straordinarie, inerenti il condominio superficiario sono di esclusiva competenza dei condòmini superficiari, conformemente al titolo con cui si è espressa la volontà di costituire il diritto in questione e secondo le ordinarie regole di cui al codice civile in tema di condominio.
GECOSEI di Giuseppina Napolitano
